BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über den Schweizer Eigenheimmarkt - trotz steigender Zinsen im dritten Quartal 2022 stabil

Hier haben die positiven Entwicklungsaussichten bei den Geldmarkthypotheken dazu geführt, dass Festhypotheken nicht länger die beliebteste Finanzierungsform sind. Die wichtigsten Entwicklungen erklärt BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz in diesem Artikel.

Preise für Eigentum weiter im Aufwärtstrend

Der Schweizer Markt für Eigentum setzt seine positive Entwicklung fort. Die Preise für Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vorquartal um 1,3 % angestiegen, beim Stockwerkeigentum ist sogar eine Preissteigerung von 3,5 % zu verzeichnen. Auf das ganze Jahr gerechnet belaufen sich die Steigerungen bei Einfamilienhäusern auf 8,7 und bei Stockwerkeigentum auf 7,7 %.

Damit setzt sich ein bereits seit über 20 Jahren anhaltender Immobilienboom auf hohem Niveau fort und zeigt sich widerstandsfähig gegen die Vielzahl von Krisen, die die globale Wirtschaft aktuell vor grosse Herausforderungen stellen. So führte etwa die Corona-Pandemie sogar zu einer zusätzlichen Nachfrage und auch die Situation in der Ukraine und die Lieferkettenschwierigkeiten haben dem Interesse an Immobilieneigentum kaum einen Abbruch getan.

Nichtsdestotrotz haben die aktuellen Zinserhöhungen zu einer leichten Normalisierung geführt. Da Festhypotheken im Zuge der Leitzinserhöhung teurer geworden sind, ist Kaufen nicht mehr in jedem Fall günstiger als Mieten. Entsprechend genau müssen Interessent*innen nun nachrechnen, ob sich ein Eigenheimkauf finanziell für sie lohnt.

Weniger Online-Suchen nach Immobilien, aber weiter stabile Nachfrage

Die Entwicklung schlägt sich unter anderem in einer rückläufigen Suchaktivität auf Immobilienplattformen nieder. So ging in den ersten beiden Quartalen 2022 die Zahl der aktiven Such-Abos um rund 0,5 % zurück. Inwieweit diese Entwicklung mit dem Anstieg der Zinsen korreliert, ist aktuell noch unklar. Denn der Rückgang hatte bereits vor dem Eingreifen der Zentralbank begonnen und wird von vielen Experten als Teil einer Normalisierung in Anschluss an einen bislang einzigartigen Boom während der Corona-Pandemie betrachtet.

Dieser war vor allem auf die verstärkte Wirkung des Themas Homeoffice und den Umstand zurückzuführen, dass viele Menschen mehr Zeit zuhause verbrachten und entsprechend länger über eine Veränderung ihrer Wohnsituation nachdachten. Insgesamt kann also nicht von einem Nachfrageeinbruch die Rede sein. Denn auch, wenn die Suchanfragen zuletzt rückläufig waren, liegen sie noch immer deutlich über dem Vor-Corona-Niveau. Ebenso verzeichnete die Zahlungsbereitschaft der Suchenden trotz der erhöhten Finanzierungskosten einen Zuwachs.

Rückgang der Transaktionen nicht überbewerten

Der zuletzt feststellbare Rückgang der Transaktionen ist Experteneinschätzungen zufolge noch keine Reaktion auf den Anstieg der Zinsen. Eher kann der von einem erhöhten Niveau erfolgte Abfall als ein verzögerter Niederschlag der Zahl von Objekten gewertet werden, die im Internet zum Verkauf angeboten werden. Erfahrungsgemäss vergehen immer einige Monate vom Inserat bis zur notariell beglaubigten Transaktion. Noch grösser ist der zeitliche Unterschied bei umfangreichen Projektentwicklungen.

In diesem Zusammenhang ist auch die Entwicklung des Raiffeisen-Transaktionspreisindex? zu verstehen. Üblicherweise endet die Preisbildung Wochen oder sogar Monate vor dem Verkaufsabschluss. Theoretisch haben Käufer*innen und Verkäufer*innen bis zum Eintrag im Grundbuchamt die Möglichkeit, von dem Geschäft zurückzutreten, es gibt aber keine Hinweise darauf, dass der Rückgang der Transaktionszahlen auf solche spontanen Abbrüche zurückzuführen ist. Das zeigt, dass sich die Käufer*innen nicht von den Zinsentwicklungen der vergangenen Monate beeindrucken lassen und genau wissen, dass das erworbene Objekt trotz steigender Finanzierungskosten auch in der Zukunft seinen realen Gegenwert behalten wird.

Noch zu früh für abschliessende Bewertung

Trotz dieser positiven Signale ist es für ein abschliessendes Fazit aber noch zu früh. Man muss noch einige Monate abwarten, um zu sehen, ob sich die perspektivisch höheren Zinsen auch auf die Transaktionspreise auswirken.

Erwartbar ist, dass der Höhenflug der vergangenen Jahre in den kommenden Quartalen eine kurze Pause einlegt oder leicht zurückgeht. Mit grösseren Preiseinbrüchen ist jedoch nicht zu rechnen. Anhand der Aktionspreisindizes für Wohneigentum, die unmittelbarer auf aktuelle Entwicklungen reagieren, ist erkennbar, dass Verkäufer*innen weiter damit rechnen, dass das aktuelle Preisniveau auch nach der Zinswende noch gerechtfertigt sein wird. Wie die Transaktionspreiszeitreihen zeigen die Indizes nämlich weiterhin nach oben. Es ist also möglich, dass die aktuellen Entwicklungen im historischen Vergleich nur unwesentlich ins Gewicht fallen werden.

Denn auch, wenn nach dem Ende des Corona-Booms ein leichter Rückgang zu verzeichnen war, weist das Angebot-Nachfrage-Verhältnis auch künftig auf steigende Preise auf dem Schweizer Eigenheimmarkt hin. So kamen etwa im Juni auf ein inseriertes Einfamilienhaus fast zehn Suchanfragen. Und auch beim Stockwerkeigentum waren es laut Immobilienstudie von Raiffeisen Economic Research für das dritte Quartal 2022 immerhin noch fünf Suchanfragen pro Eigentumswohnung.

Ebenso zeigt sich die noch immer anhaltende Knappheit in den kürzer werdenden Vermarktungsdauern von Objekten. Im Schnitt muss ein Haus nur 52 Tage inseriert werden, bis ein Käufer gefunden wird. Auch beim Stockwerkeigentum sind es lediglich 64 Tage. Bestärkt werden dürfte die Entwicklung nicht zuletzt dadurch, dass die Produktion von Wohneigentum noch immer deutlich hinter der Nachfrage zurückliegt.

Hypothekarmärkte reagieren deutlich auf veränderte Zinssituation

Im Gegensatz zum Wohneigentumsmarkt sind bei den Hypotheken deutliche Reaktionen auf die neue Zinspolitik zu spüren. Vor dem Anstieg waren in der Schweiz Festhypotheken mit Abstand am beliebtesten. Rund 80 % der Verträge wurden hier mit fester Zinsbindung abgeschlossen.

Mit dem Anstieg der Kapitalmarktzinsen hat sich dies deutlich geändert. Erstmals wurden im Juni und Juli mehr Geldmarkt- als Festhypotheken abgeschlossen. Das ist in erster Linie darauf zurückzuführen, dass sich die Preise für Festhypotheken deutlich verteuert haben, während die Preise für Geldmarkthypotheken günstig geblieben sind. Erst bei weiteren Anhebungen des Zinses wird sich daran etwas ändern.

Auch bei den Laufzeiten sind Veränderungen festzustellen. Heute werden weit weniger langfristige Festhypotheken abgeschlossen. Bis März waren noch annähernd 40 % aller Festhypotheken mit Laufzeiten von acht und mehr Jahren abgeschlossen worden. Ab Mai belief sich der Wert nur noch auf 33 %. Der Anteil von Festhypotheken mit Laufzeiten von ein bis drei Jahren hat sich von rund 20 auf 25 % erhöht. Das könnte darauf zurückzuführen sein, dass mit steigender Laufzeitlänge der Hypothek deren Zinssatz stärker angestiegen ist.

Eigentumsprämien weiter gefragt

Wer seine Finanzierung an die Gegebenheiten anpasst, kann weiter von einer Eigentumsprämie profitieren. Mit der immer noch sehr günstigen SARON-Hypothek ist Kaufen immer noch deutlich günstiger als Mieten. So hat eine Kaufpartei mit einer Geldmarktfinanzierung um ein Drittel geringere Wohnkosten als eine Mietpartei der gleichen Wohnung. Dass sich die Zinswende kaum auf die Nachfrage nach Wohneigentum ausgewirkt hat, dürfte vor allem auch daran liegen, dass nicht die Zinsen insgesamt, sondern nur die längerfristigen Zinsen für Festhypotheken gestiegen sind. Dies kann sich allerdings schnell ändern, wenn die Zentralbank die Zinsen schnell und stark anhebt, weshalb Hypothekennehmer*innen sich des potenziellen Risikos bewusst sein sollten.

Über BETTERHOMES

BETTERHOMES steht für Erfolg in der Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen. Mit dem hybriden Geschäftsmodell aus neuster Technologie und lokaler Expertise gilt BETTERHOMES seit Gründung 2005 als europaweiter Vorreiter unter den Immobilienmaklern. BETTERHOMES ist der grösste unabhängige Immobilienmakler im Heimmarkt Schweiz und ist ebenso erfolgreich in Deutschland wie auch Österreich tätig.
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BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über die Digitalisierung in der Immobilienbranche https://bauschweiz.ch/kategorie/immo-tipps/ersetzt-die-digitalisierung-den-makler/

BETTERHOMES CEO Cyrill Lanz über Preiskorrekturen ? Schweizer Immobilienmarkt gewinnt an Dynamik https://www.immo-invest.ch/preiskorrektur-bei-schweizer-immobilien-gewinnt-an-dynamik/

(fest/pd)