Mehr als die Hälfte dieser Fläche ist dabei im Westen Europas zu finden, die Spitzenreiter sind England, Italien und Spanien. Doch diese Aufteilung könnte sich bald ändern, denn rund 45 Mio. Quadratmeter sind noch geplant und von dieser Fläche sollen mehr als 80 Prozent in Ost- und Südosteuropa entstehen, wobei Russland mit 13 Mio. Quadratmeter den grössten Anteil hat.

Westen stabiler, Osten dynamischer

Die Zahlen zeigen deutlich, wo die grösste Dynamik in der Shopping Center-Entwicklung stattfindet: in Osteuropa. Das Potenzial in Osteuropa ist riesig, die Entwicklung daher dementsprechend dynamisch. Die Märkte sind aber auch labiler, weil die Entwicklungen teils viel zu schnell und am Konsumenten vorbei vorangetrieben wurden. Die Finanzkrise hat also im Osten sicher mehr Spuren hinterlassen als im stabileren Westen. «Die Pipeline ist aber überall kleiner geworden», fasst RegioPlan Geschäftsführer Wolfgang Richter zusammen.

Grüne Wiese versus Innenstadt

«Man muss ganz stark differenzieren, wenn es um die Beurteilung der Handelslandschaft in Europa geht, denn kein Land gleicht dem anderen, nicht im Westen und nicht im Osten», stellt Shopping Center-Experte Wolfgang Richter fest. Es gibt aber Merkmale, die für Projektentwicklungen im Westen bzw. Osten typisch sind. Shopping Center in Osteuropa etwa werden eher auf der grünen Wiese gebaut wogegen es die Shopping Center in Westeuropa ganz deutlich zurück in die Innenstädte zieht.

Wachstum auf Rekordniveau

Derzeit stehen den Europäern 14 Quadratmeter pro 100 Einwohner Shopping-Center-Fläche zur Verfügung. Westeuropa kommt dabei auf 20 Quadratmeter pro 100 Einwohner, Osteuropa auf 10 Quadratmeter pro 100 Einwohner. Schweden führt das Ranking mit deutlichem Abstand an, Österreich liegt mit einer Dichte von 30 Quadratmeter pro 100 Einwohner auf dem vierten Platz. Weit abgeschlagen liegt im europäischen Vergleich Deutschland, das sich mit rund 10 Quadratmeter pro 100 Einwohner im letzten Drittel wieder findet. Die Dichte ist ein guter Indikator für die Wettbewerbssituation in einem Land: Je mehr Fläche es gibt und je geringer die Kaufkraft ist, umso grösser ist der Wettbewerb.

Entwicklung bleibt dynamisch

Die Shopping-Center-Entwicklung in Europa ist aber noch lange nicht abgeschlossen, das zeigt die neueste Erhebung des Standortberaters RegioPlan Consulting. «Die Dynamik verlagert sich zwar deutlich in Richtung Osteuropa, doch auch der Westen schläft nicht», fasst Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan, die Ergebnisse zusammen. Die dynamischsten Länder in Westeuropa sind Italien, Deutschland und Spanien mit jeweils über einer Million Quadratmeter geplanter Shopping Center-Fläche. In Osteuropa ist Russland (europäischer Teil) mit über 13 Millionen Quadratmeter geplanter Fläche, was in etwa 1625 Fussballplätzen entsprechen würde, unangefochtener Spitzenreiter bei Shopping-Center-Entwicklungen, gefolgt von der Türkei, Rumänien, Polen und der Ukraine mit jeweils über drei Millionen Quadratmetern projektierter Fläche.

21 Quadratmeter pro 100 Einwohner

Werden alle erfassten Projekte tatsächlich realisiert, steigt die Dichte in Europa insgesamt auf 21 Quadratmeter pro 100 Einwohner, Ost- und Westeuropa werden sich dann beinahe angeglichen haben, obwohl die Kaufkraft der Entwicklung der Handelsflächen hinterherhinkt. Estland und Dänemark haben eine ähnliche Shopping-Center-Dichte, die Kaufkraft in Estland liegt laut RegioData Research aber nur bei einem Viertel jener Dänemarks. Wenn man also ein langfristig erfolgreiches Projekt realisieren will, muss man im Osten noch sorgfältiger planen als im Westen, wo die Hürden durch Genehmigungsverfahren und strenge Widmungspläne bereits reglementierend wirken.

Unterschiedliche Betriebstypen

«Ein gut funktionierender Shopping-Center-Betriebstyp in Deutschland funktioniert nicht automatisch auch in Rumänien», weiss Wolfgang Richter aus Erfahrung. Man kann also Betriebstypen nicht einfach multiplizieren oder implementieren. «Jedes Land hat seine eigenen Erfolgfaktoren, an die sich die Projektentwicklung anpassen muss», sagt Richter weiter. In der Schweiz sind Shopping Center um rund 10’000 Quadratmeter kleiner als in England, in Italien um rund 5000 Quadratmeter kleiner als in Polen. Die Grösse ist einer dieser Faktoren, ein weiterer ist die Lage und das Angebot. In Osteuropa entstehen die Shopping Center fast ausschliesslich auf der grünen Wiese, in Westeuropa geht der Trend wieder zurück in die Innenstädte. Im Westen sucht man die Nähe zu bestehenden Handelszonen und auch die Auswahl ist vielfältiger und differenzierter. Projektentwickler und Betreiber von Shopping Centern planen bewusst lokale Marktteilnehmer in den Branchenmix mit ein. In Osteuropa trifft man fast immer dieselben internationalen Handelsketten.

Auf die Bedürfnisse eingehen

«Die Märkte und die jeweiligen Bedürfnisse der Konsumenten zu kennen ist essenziell für ein erfolgreiches Shopping Center Projekt, die Grösse allein ist definitiv nicht mehr der Weisheit letzter Schluss», sagt Richter. Sicher ist aber, dass Shopping als Handelsform weiter an Marktbedeutung und an Marktanteilen gewinnen werden. «Sie haben einen entscheidenden Vorteil: Sie erfüllen Konsumentenbedürfnisse besser als gewachsene Handelszonen: Lage, Erreichbarkeit, Auswahl und Atmosphäre sowie einheitliche Öffnungszeiten und Parkplätze», sagt Richter abschliessend.

(rk/KMU Magazin)