In Immobilien investieren? In der Vermietung von Ferienimmobilien liegt das Geld
publiziert: Montag, 4. Jan 2021 / 15:13 Uhr / aktualisiert: Donnerstag, 7. Jan 2021 / 14:15 Uhr
Investition in Ferienhäuser.
Investition in Ferienhäuser.

Mit dem Aufkommen von Buchungsplattformen, die es Hausbesitzern ermöglichen, ihre Immobilien kurzfristig an Urlauber zu vermieten, wie z.B. Airbnb, steigen die Preise für Häuser in beliebten Reisezielen sprunghaft an.

Investoren, die auf der Suche nach einer alternativen Möglichkeiten zur Investition in Immobilien sind, verlagern ihren Bezug auf vermietete Ferienhäuser. Die Investition in eine Ferienimmobilie kann gewinnbringend sein, bringt aber auch viele Herausforderungen mit sich, und Investoren sollten die Antworten auf diese Fragen finden, bevor sie sich zum Kauf einer solch wertvollen Anlage verpflichten:

  1. Ist der Kauf einer Ferienwohnung eine wirklich gute Investition?
  2. Welche Kosten und Vorteile sind damit verbunden, sowohl finanzieller als auch nichtfinanzieller Art?
  3. Gibt es Alternativen?

Ferienvermietung - Eine gute Investition?

Der Kauf eines Hauses ist eine grosse Investition, doch die Vorteile, die sich aus dem Besitz und dem Betrieb des Hauses als Mietobjekt ergeben, sind beträchtlich. Lassen Sie uns einen Blick auf die Vorteile werfen.

  • Generierung von passivem Einkommen
    Hosts auf beliebten Buchungswebsites können monatlich ein paar hundert Dollar verdienen, und bis zu viermal so viel, wenn sich das Objekt an beliebten Reisezielen befindet. Die während der Mietperiode anfallenden Ausgaben sind steuerlich abzugsfähig, wie etwa Renovierungs- und Instandhaltungskosten.
     
  • Möglichkeiten nutzen
    Die Regierungen der USA und der Europäischen Union haben die Zinssätze auf extrem niedrigem Niveau gehalten, um die Wirtschaft aus der Rezession von 2008 herauszuführen. Viele Länder wenden nach wie vor die quantitative Lockerung an, um mehr Geld auf den Markt zu bringen, um Ausgaben zu fördern. Infolgedessen ist der Kauf eines Hauses eine gute Idee, weil Hypotheken billig sind und die Banken grosszügig mit Anzahlungen umgehen. Je nach Markt kann die Anzahlung bis zu 10% des Hauswertes betragen.
     
  • Wertzuwachs des Eigentums
    Die Immobilienpreise werden von vielen makroökonomischen Faktoren wie Inflation, Zinssätzen, Angebot und Nachfrage sowie von ortsspezifischen Faktoren beeinflusst. Im Allgemeinen kann man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise langfristig tendenziell steigen, auch wenn es zu vorübergehenden Einbrüchen auf dem Markt kommen kann. Darüber hinaus sind Immobilien ein inflationsgeschützter Vermögenswert, was bedeutet, dass ihr Wert proportional mit der Inflationsrate steigt.
     
  • Steuerliche Vorteile
    Als Immobilieneigentümer/Investor können Sie Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz und der Instandhaltung eines Hauses von Ihrer Einkommenssteuer absetzen, einschliesslich:
    1. Reparatur/Ersatz von Haushaltsgeräten
    2. Malertätigkeiten
    3. Gebäudeversicherung
    4. Reinigungskosten
    5. Alle wertschöpfenden Investitionen, wenn sie der Steigerung der Energieeffizienz oder der Nutzung erneuerbarer Energien dienen, wie z.B. Installation von Sonnenkollektoren, Gebäudeisolierung usw.

Was sind die Aufwände?

Wie bei allen anderen Kapitalanlagen gibt es Kosten und Hürden, die mit dem Kauf und Betrieb einer Ferienwohnung auf eigene Faust verbunden sind.

  • Verwalten der Objekte
    Eine Ferienwohnung ist keine «Buy-and-Hold»-Investition wie viele andere Vermögenswerte. Stattdessen müssen Sie es ständig verwalten, und es ist ganzjährige Arbeit. Sie müssen die notwendigen Gegenstände zwischen den Gästen in der Grundausstattung auffüllen, sie reinigen und auf eventuelle Schäden überprüfen, die die Gäste verursachen könnten, was einen erheblichen Arbeitsaufwand bedeuten könnte, wenn Ihr Anwesen beliebt ist. Sie können eine Drittpartei beauftragen, die die Reinigung und andere Hausarbeiten übernimmt, oder sogar eine professionelle Firma, die den Umsatz, Reparaturen und Wartungsarbeiten im Auge behält, während Sie Ihre Mietgebühr einziehen. Die Kosten für einen solchen professionellen Service werden jedoch nicht billig sein. Nach dem Branchendurchschnitt könnten die Verwalter von Mietobjekten bis zu 40 % Ihrer Mieteinnahmen in Rechnung stellen. Dennoch gibt es andere Möglichkeiten, eine solch hohe Gebühr zu vermeiden.
     
  • Abwicklung der Buchungen
    Der Betrieb einer Ferienwohnung auf eigene Faust kann sehr anstrengend sein. Sie müssen den richtigen Preis für Ihr Angebot bestimmen und die Fähigkeit zur Analyse von Marktdaten besitzen. Denken Sie daran, dass Ihr Preis anpassungsfähig sein sollte: Rabatt für die Nebensaison, Aufschlag für die Hochsaison oder eine grosse Party, usw. Ein zu hoher Preis könnte Gäste von einer Buchung abhalten, ein zu niedriger Preis hingegen würde potenzielle Einnahmen auf dem Tisch liegen lassen. Wenn Gäste Ihre Immobilie buchen, müssen Sie sicherstellen, dass alles reibungslos abläuft: Die Gäste können die Immobilie lokalisieren, haben bei der Ankunft Zugang zum Schlüssel, und alle aufgeführten Annehmlichkeiten sollten ihnen zur Verfügung stehen. Einige Gäste haben vielleicht besondere Wünsche oder stossen während des Aufenthalts auf Probleme, und Sie sind die einzige Person, an die sie sich wenden können, also seien Sie auf Abruf bereit.
     
  • Sie benötigen ein beträchtliches Anfangskapital für den Kauf des Objektes
    Hypotheken sind billig im Vergleich zu denen der 80er und 90er Jahre, aber sie sind nicht kostenlos. Eine zu hohe Fremdfinanzierung könnte sich nachteilig auf Ihre persönlichen Finanzen auswirken, wenn sich der Markt nach Süden dreht oder die Vermietung nicht so profitabel wie erwartet ausfällt; obwohl Miteigentum, wie im Falle von Unternehmen im Abschnitt Investitionsempfehlungen, die Auswirkungen abschwächen könnte. Eine Anzahlung könnte auch ein Thema sein, wenn Sie nicht genug Ersparnisse dafür haben.
     
Timesharing als Beispiel für eine bessere Alternative

Was ist Timesharing?
Timesharing lässt sich bis in die 1960er Jahre in einem Skigebiet in den französischen Alpen zurückverfolgen. Die Entwickler vermarkteten dieses Konzept bei den Urlaubern als: «Hören Sie auf, das Zimmer zu mieten, und kaufen Sie das Hotel - es ist billiger!» Timesharing ist eine billigere Alternative zum Besitz eines Ferienhauses. Jeder Timesharing-Käufer ist ein Bruchteil/Miteigentümer der Immobilie und kann in der Immobilie bleiben, ohne während eines bestimmten Zeitraums im Jahr zu zahlen, was allgemein als feste Wochen oder feste Einheiten bezeichnet wird. Die Eigentümer können ihr Timesharing-Eigentum auf einem Sekundärmarkt handeln oder es vorübergehend mit anderen Eigentümern tauschen, so dass sie ihren Urlaub an verschiedenen Orten geniessen können.

Es ist schön für den Urlaub, aber wie hoch ist das Einkommen?

Es gibt weltweit nur wenige Entwickler, die eine Variante des klassischen Timesharing-Modells anbieten. Neben dem Recht, die Immobilie für eine bestimmte Zeit im Jahr zu nutzen, haben die Teileigentümer Anspruch auf eine Gewinnbeteiligung an dem, was die Immobilie durch die Vermietung an zahlende Gäste einbringt, sowie auf einen Prozentsatz des jährlichen Wertzuwachses des Vermögens, so dass diese Variante des Timesharing eher eine Investition als ein Freizeitkauf ist.

Was sind die Vorteile einer Investition in dieses alternative Modell im Vergleich zu einer Ferienwohnung?

  1. Geringere Anfangsinvestitionen
    Ein Teilzeitnutzungsrecht beginnt in der Regel bei einigen Zehntausend Schweizer Franken, je nach Besitzverhältnissen, Lage und Ausstattung der Immobilie, wodurch es für private Investoren wesentlich erschwinglicher wird, insbesondere wenn die Immobilien in beliebten Touristengebieten liegen. Darüber hinaus übernehmen Timesharing-Entwickler die Anstrengungen, die mit mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind, einschliesslich Immobilienbewertung, Papierkram und Grundsteuer. Daher kann ein Teilzeitnutzungsrecht die Barriere für Neueinsteiger in diesen Markt senken.
     
  2. Einkommen ohne Verpflichtung
    Im Gegensatz zum Betrieb eines Ferienhauses zur Vermietung auf eigene Faust haben Sie jetzt ein Team von professionellen Managern mit langjähriger Erfahrung im Gastgewerbe, das sich um alles kümmert, von der Instandhaltung der Immobilie über die Verwaltung der Buchungen bis hin zur Betreuung der Gäste. Sie werden nicht für Ausgaben, die aus der Immobilie entstehen, zur Rechenschaft gezogen, was bedeutet, dass kein unerwarteter Geldabfluss für Instandhaltungsaufgaben, die Ihren monatlichen Finanzplan beeinflussen, mehr erfolgt. Sie erhalten Ihre Gewinnanteile und überlassen den Rest der Verwaltung dem Hausverwaltungsteam.
     
  3. Urlaubsaufenthalt ohne Einkommensverlust
    Als Miteigentümerin oder Miteigentümer haben Sie das Recht, die Immobilie während einer bestimmten Zeit des Jahres, oft in der Nebensaison, für Ihre Freizeit zu nutzen. In den Monaten der Hochsaison wird die Villa vermietet, um Einnahmen für Sie zu generieren, während Sie zusätzliche Ermässigungen bei der Buchung erhalten würden, falls Sie sich entscheiden, dorthin zu reisen. Sie haben ein neues Ferienhaus oder nutzen es für den Junggesellenabschied Ihres Freundes, einen Mädchenabend oder ein Familientreffen.
     
  4. Solide Timesharing-Unternehmen sorgen für Liquidität
    Einige der Timesharing-Unternehmen lassen Eigentümer ihre Vermögenswerte kaufen, verkaufen oder tauschen. Da der Wert eines Timesharing-Grundstücks in der Regel geringer ist als der eines Hauses, sollte es nicht lange auf dem Markt bleiben, bevor ein neuer Investor es übernimmt. Einige Bauträger haben ihre eigenen Sekundärmärkte, die den Eigentümern ihrer Immobilien und potenziellen Investoren vorbehalten sind.
     
Anlageempfehlung

1. Amēa Villas
Website: ameavillas.com

Amēa entwickelt und verwaltet eine luxuriöse Ferienvilla in Brissago, einer Schweizer Stadt an der piemontesischen Küste des Lago Maggiore. Sie ist unter Reisenden als eines der landschaftlich reizvollsten Ferienziele der Schweiz bekannt. Amēa bietet Investoren ein Timesharing-Modell mit einer Besonderheit: Die Eigentümer können kostenlos bei Freunden und Familie wohnen oder in den Monaten der Nebensaison private Veranstaltungen durchführen. In den Monaten der Hochsaison steht die Villa Touristen und Veranstaltern zur Verfügung, um Einnahmen zu erzielen, während die Eigentümer ihren Aufenthalt zu ermässigten Preisen buchen und geniessen können. Ausserdem erhalten die Eigentümer einen Prozentsatz des Gewinns, den Amēa während des Jahres erwirtschaftet.

Die Villa kann bis zu 20 Gäste für eine Übernachtung oder 80 Gäste für eine Veranstaltung beherbergen und ist sehr gut ausgestattet mit einem privaten Kino, einem Weinkeller, einer Bar, einem Fitnessstudio, einem Dampfbad, einem privaten Spa und einem entspannenden Yogabereich. Es verfügt über einen unendlichen Innen- und Aussenpool mit einem integrierten Whirlpool und einer Lounge, einem Spielzimmer, einer Bibliothek und einer speziellen Einrichtung für Veranstaltungen, begleitet von verschiedenen Aussenbereichen, die zum Faulenzen und Essen geeignet sind. Für Veranstaltungen und andere Anlässe verfügt die Villa über einen multifunktionalen Raum mit Innen- und Aussenbereichen und einen Veranstaltungsraum, der mit Hochgeschwindigkeits-Internet, Apple TV, DVD-Player, Video-/Datenprojektion ausgestattet ist. Stammgäste (keine Investoren) zahlen bis zu 4.500 CHF für eine Übernachtung und pauschal 12.000 CHF pro Veranstaltung.

Investitionen bei Amēa beginnen bereits ab 25.000 CHF. Investoren haben je nach Höhe ihres Kapitals unterschiedliche Vorteile für die Eigentümer. Alle Investoren haben kostenlose Aufenthalte bei Amēa, plus eine Rendite von bis zu 4% Kapitalzuwachs und eine Barrendite von bis zu 4,20% jährlich. Aufgrund der innovativen Finanzierungsstruktur müssen die Investoren keine Steuern zahlen, bis die Investition vollständig zurückgezahlt ist.

Während dieser Entwicklungsphase bietet Amēa Investoren die Möglichkeit, als «Frühbucher» Eigentümer zu werden: 8% der festen Renditen pro Jahr für zwei Jahre, einschliesslich 3% Barrendite und 5% Kapitalzuwachs auf ihre Aktien, garantiert durch den Bauträger.

Traditionelle Timesharing-Anlagen lassen sich nur schwer wiederverkaufen, da es keinen aktiven Markt dafür gibt, und die Eigentümer müssen sie daher aufgrund mangelnder Liquidität mit einem Abschlag verkaufen. Glücklicherweise bietet der Entwickler von Amēa einen sekundären Markt für Eigentümer, die einen Teil oder alle ihre Aktien an andere Investoren über schnelle und einfache Transaktionen veräussern möchten.

Warum Sie diese Investition in Betracht ziehen sollten

  • Es liegt am Lago Maggiore, einem der beliebtesten Urlaubsziele der Schweiz, umgeben von den Alpen und geniesst dennoch das mediterrane Klima.
  • Die Villa ist mit vielen Annehmlichkeiten, wie privaten Pools und einem Spa, ausgestattet, um die Gäste gut zu unterhalten.
  • Die Besitzer können die Villa in den Monaten der Nebensaison kostenlos nutzen und entweder übernachten oder eine Veranstaltung ausrichten. Während des Aufenthaltes stehen den Eigentümern weitere Vorteile wie kostenloser Hubschraubertransfer oder Sportwagen zur Verfügung. Während der arbeitsreichen Monate erhalten die Eigentümer Ermässigungen bei der Buchung, wenn sie unter Amēa übernachten möchten.
  • Für Investoren, die frühzeitig investieren, werden jährlich 5% fixe Barrenditen und 3% Wertzuwachs auf die Aktien erzielt, die vom Bauträger während der Bauphase garantiert werden. Nach der Inbetriebnahme können Investoren einen Kapitalzuwachs von bis zu 4% und eine Barrendite von bis zu 4,20% jährlich erzielen.
  • Den Aktien der Investoren wird jedes Jahr ein festes Minimum von 2% Kapitalzuwachs hinzugefügt.
  • Aufgrund der modernen Struktur der Zweckgesellschaft sind die Gewinne quell- und einkommenssteuerfrei, bis der Gesamtbetrag der Kapitaleinlage zurückgezahlt ist.

2. Aparthotel Helvetia Intergolf
Website: helvetia-intergolf.ch

Die Liegenschaft befindet sich im Herzen des Skigebiets Crans - Montana im Südwesten der Schweiz. Das Gebiet ist über zwei Flughäfen erreichbar: das örtliche Sion ist 25 km entfernt, und Genf International ist 180 km entfernt. Der Hauptbahnhof, die Standseilbahn Montana, ist vom Hotel aus zu Fuss erreichbar.

Das Hotel bietet seinen Gästen eine Reihe von Studio-, Ein- und Zweizimmerwohnungen mit offener Küchenzeile, Schlafcouch, Flachbildfernseher und modernem Badezimmer. Die Gäste haben auch Zugang zu einer Spa-Einrichtung mit Dampfbad und einem Hallenbad. In den Restaurants des Hotels werden italienische, französische und schweizerische Gerichte mit lokalen Zutaten und Weinen serviert. Das Hauptrestaurant ist berühmt für seine Terrasse mit Panoramablick auf die Alpen.

Das Resort bietet ein traditionelles Timesharing an, bei dem jeder Käufer das Recht erwerben kann, eine ausgewählte Woche in einer Wohnung des Resorts zu verbringen, und zwar jedes Jahr, bis es an eine andere Person verkauft wird. Angesichts des durchschnittlichen Preises von 250 CHF pro Nacht bei Helvetica könnten die Eigentümer durch den Kauf des Timesharing-Anteils im Laufe der Jahre Tausende von Francs an Hotelgebühren sparen, wenn sie häufige Besucher sind.

Warum Sie diese Investition in Betracht ziehen sollten

  • Es befindet sich in einem der besten Schweizer Skigebiete auf dem sonnigsten Hochplateau der Alpen mit atemberaubender Aussicht.
  • Erreichbar für lokale und internationale Gäste mit Flugzeugen, Zügen und Privatfahrzeugen.
  • Es gibt ein breites Angebot an geeigneten Aktivitäten für die ganze Familie.
  • Das Timeshare-Angebot liegt bei häufigen Besuchern voll im Trend. Die Eigentümer könnten es zu einem Aufpreis weiterverkaufen.

3. Ohlive Villas Skiathos
Website: ohlive.villas

Die Villen befinden sich auf der Insel Skiathos, die mit mehr als 60 Sandstränden gesegnet ist. Die Insel steht in der Top-Ten-Liste der weltweit besten Strände von Conde Nast Traveler. Die Stadt Skiathos war der Hauptteil des Kassenschlager von 2008 Mama Mia! mit Pierce Brosnan und Meryl Streep.

Die Villen befinden sich in einem alten Olivenhain auf einem Hügel oberhalb des Kechria Beach mit Blick auf die Buchten von Mandraki im Süden und die Halbinsel Pilon im Westen. Jede Villa besteht aus einigen wenigen Pavillons, die durch überdachte Terrassen miteinander verbunden sind und mit einem Infinity-Pool und einem geräumigen Garten ausgestattet sind. Die Villa bietet Platz für bis zu acht Personen mit vier Schlaf- und Badezimmern, aufgeteilt in zwei Master-Suiten und zwei Junior-Suiten.

Die Villen stehen Investoren zum Verkauf offen, die eine Ferienvilla in Griechenland besitzen möchten. Nach dem Kauf können die Eigentümer die Villa für fünf Jahre an den Architekten Villas IKE (den Bauträger) für eine garantierte Rendite von 3% (Bruttobetrag, ohne Steuern) pro Jahr vermieten, und sie kümmern sich um Betrieb und Service. Die Eigentümer werden die Villa von November bis April nutzen können.

Neben dem Kaufpreis müssen sich Investoren auch anderer Kosten bewusst sein, die den Geldabfluss deutlich erhöhen können, wie z.B. Grunderwerbsteuer und Notargebühr (4,83% des Immobilienwertes), jährliche Grundsteuer (400 - 700 EUR, je nach Villa). Investoren wird empfohlen, einen griechischen Buchhalter einzustellen und ein Konto bei einer griechischen Bank zu eröffnen, um die Transaktionen bei der Zahlung von Steuern und dem Erhalt von Mieteinnahmen zu vereinfachen.

Warum Sie diese Investition in Betracht ziehen sollten

  • Die Villen befinden sich an einem der besten Strände der Welt, der jedes Jahr von Tausenden von Besuchern besucht wird.
  • Die Eigentümer können von November bis April in der Villa wohnen. Für den Rest des Jahres wird sie vermietet, um Einnahmen zu erzielen.
  • Das Anwesen ist durch die Hauptstrasse von Skiathos mit überfüllten Stränden verbunden; daher können die Eigentümer ihre Privatsphäre haben, ohne zu weit vom Spass entfernt zu sein.
  • Die Villa ist mit einem Swimmingpool, Garten und anderen Annehmlichkeiten ausgestattet, um die Eigentümer zu unterhalten und zu entspannen.

Risikowarnung

Jede Immobilieninvestition birgt einige Risiken für die Anleger. Allgemeine Marktrisiken wie Zinssatz, Inflation und Veränderung des Markttrends können sich auf die Rendite auswirken, können jedoch durch ein diversifiziertes Portfolio minimiert werden.

Die oben genannten Anlageempfehlungen garantieren keine Mindestrendite oder Liquidität. Ihr Kapital ist Risiken ausgesetzt und es kann zum vollständigen Verlust des investierten Kapitals kommen. Die Bedingungen und Konditionen richten sich ausschliesslich nach dem offiziellen Verkaufsprospekt. Bevor Sie sich für eine Investition entscheiden, lesen Sie die Risikowarnungen sorgfältig durch, oder wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen vertrauenswürdigen Finanzexperten. Bitte beachten Sie, dass historische oder prognostizierte Performance-Informationen kein verlässlicher Indikator für zukünftige Gewinne oder Verluste sind.

(ba/pd)

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