Hypotheken werden immer beliebter - ein Überblick
publiziert: Dienstag, 1. Mrz 2016 / 09:53 Uhr

Auch am Schweizer Kapitalmarkt sind die Entwicklungen der vergangenen Jahre hinsichtlich der Leitzinssenkungen nicht spurlos vorübergegangen. Betrachtet man die Sieger und Verlierer, gehören jene Haushalte, die auf diverse Zinssparformen gesetzt haben, ganz klar zu den Verlierern.

Eher auf der Gewinnerseite stehen jene Personengruppen, die aktuell Darlehen in Anspruch nehmen. Besonders deutlich wird dies im Hinblick auf Hypothekendarlehen. Beispiel: Laut der Schweizerischen Nationalbank mussten Kreditnehmer für festverzinsliche Hypotheken (Risikoklasse 1) im Mai 2015 nur 1,347 Prozent durchschnittlich aufwenden.

Im Mai 2009 lag der Mittelwert des Zinssatzes für Neuabschlüsse noch bei 2,184 Prozent. In den vergangenen Jahren haben sich die Darlehen also deutlich verbilligt. Werden Hypotheken damit auch beliebter? Auf den ersten Blick ist davon auszugehen. Allerdings hat eine Verschärfung der Vergaberichtlinien - zum Schutz vor einer Immobilienblase - zu höheren Hürden für Interessenten geführt. Und die seit September 2014 geltenden Regelungen haben laut Medienberichten wie in der Tageswoche die Messlatte für Hypotheken noch einmal deutlich hoch gehängt. Doch worauf müssen sich potenzielle Kreditnehmer bei Hypothekendarlehen genau einstellen? In diesem Artikel soll die Situation etwas genauer geschildert werden.

Niedrige Zinsen sind immer von Vorteil - doch auch möglich?
Einfamilienhäuser sind eine in der Schweiz dominierende Wohnform, sie machen mehr als 50 Prozent des Wohnraums aus. Und mit einem niedrigen Zinssatz, wie er derzeit im Hypothekensegment zu finden ist, dürfte mancher Haushalt über die Eigennutzung von Wohnraum nachdenken.

Grundsätzlich ist an dieser Stelle abzuwägen, ob das Eigenheim tatsächlich mit der Mietwohnung mithalten kann. Nicht in allen Regionen dürfte dieser Aspekt gegeben sein. Um günstige Darlehenskonditionen in Anspruch zu nehmen, ist eines besonders wichtig: Das am Markt beste Angebot zu finden.

Aus Sicht der Kreditnehmer kommt es nicht nur darauf an, dass die wirtschaftliche Situation und das Finanzierungsprojekt zusammenpassen, vielmehr spielt hier auch der Anbietervergleich eine Rolle. Bei den Hypotheken zahlt es sich aus, verschiedene Finanzierer zu prüfen und dabei auch einen Blick auf die verschiedenen Darlehenstypen zu werfen. Der Hypothekenvergleich von Hypoguide ermöglicht es, online ein individuelles Finanzierungsangebot zu erstellen. Der Liegenschaftswert der zu finanzierenden Immobilie wird dabei online überprüft und es werden je nach Bonität des Hypothekarnehmers unterschiedliche Zinsen berechnet. Sagt einem ein Angebot zu, lässt sich dieses dann auch gleich online an die entsprechende Bank einreichen.

Passgenaue Finanzierungen suchen
In der Schweiz gelten besondere Regelungen hinsichtlich der Vergabe von Hypothekenkrediten. Wer Wohnraum finanzieren will, muss sich darüber im Klaren sein. Und sollte natürlich nach einer optimal auf die eigene Situation zugeschnittene Finanzierung suchen. Welche Aspekte gewinnen hier an Bedeutung?

Prinzipiell werden am Markt verschiedene Finanzierungen angeboten. Eine gängige Variante sind variable Darlehen. Hier erfolgt die Ausgabe ohne eine fest vereinbarte Laufzeit. Der Zinssatz dieser Form der Hypothek wird laufend an die Marktkonditionen angepasst. Ebenfalls anzutreffen sind:
- Festhypotheken
- Libor-Hypotheken
- Spezialdarlehen

Letztere können ganz unterschiedliche Formen annehmen - etwa eine Kombination aus Festhypothek mit variabler Hypothek. Aber auch Finanzierungen für Ersterwerber fallen in dieses Segment.

Tipp: Festhypotheken haben zwar den Nachteil des etwas höheren Zinssatzes. Im Gegenzug lässt sich die Belastung aber über die Laufzeit planen. Ein Aspekt, der gerade Haushalten entgegenkommt, die sich vor Zinsanpassungen schützen wollen. Sollte das Zinsniveau in den nächsten Jahren wieder steigen, könnten sich variable Hypotheken als echtes Problem erweisen.

Hinsichtlich der Finanzierung muss es aber auch um die Rahmenbedingungen gehen. Inzwischen gilt beispielsweise eine Summe von 10 Prozent hartes Eigenkapital als wesentliches Kriterium für die Vergabe. Damit kann der Vorbezug von Pensionskassengeldern nur noch teilweise bei der Hypothek helfen. Ebenfalls sehr wichtig ist die 2/3-Amortisationsfrist, welche mit 15 Jahren nicht allzu viel Spielraum zulässt. Prinzipiell muss sich ein Kreditnehmer selbst auch die Probe stellen und sollte nicht einfach nur nach den besten Angeboten für die Hypothek Ausschau halten. Die wesentlichen Fragen lauten also:
1. Verfügt man über genug Eigentmittel?
2. Lässt sich die gewünschte Finanzierung unter Einhaltung der Amortisationsfrist umsetzen?
3. Wie viel Geld steht letztlich für Tilgung und Zinsen bereit?

Die richtige Tilgung für die Hypothek wählen
Das Eigenheim kann verschiedene Formen annehmen. Einfamilienhäuser sind nach wie vor die gängige Praxis. Zunehmend interessant wird aber auch das Stockwerkeigentum. Egal, wie der Wohnraum aussehen soll - die Tragfähigkeit ist immer entscheidend. Für die Finanzierung ist eines anzuraten: Um die Bank das Boot möglichst schnell verlassen zu lassen, ist die Tilgung entscheidend.

Dieser Aspekt spielt bei einigen Interessenten zuerst keine grosse Rolle. Aber: Je früher man das Darlehen zu einem hohen Prozentsatz amortisiert, umso weniger gravierend kann ein Zinswechsel ins Gewicht fallen. Mit dieser Tatsache im Hinterkopf ist eine solide Tilgung anzuvisieren. Dabei spielt ein weiterer Fakt eine Rolle. Die Schuldzinsen haben einen steuermindernden Effekt. Eine indirekte Amortisierung würde diesen verkürzen. Auf der anderen Seite kann die Rückzahlung in die Pensionskasse fliessen - und damit wieder steuerlich wirksam werden.

Letztlich kommt es in Bezug auf die Tilgung an, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Um das volle Potenzial auszuschöpfen, muss man sich auch hier eine ruhige Minute fürs Kalkulieren und Planen nehmen.

Fazit: Beim Thema Hypothekendarlehen sind Rechner gefragt
Schweizer Banken reichen Kapital fürs Eigenheim heute zu einem relativ günstigen Zinssatz aus. Diese Tatsache darf man aber nicht missverstehen und unvorbereitet ein Finanzierungsprojekt anschieben. Vielmehr kommt es darauf an, die Hypothek mit dem nötigen Weitblick zu planen. Eine wichtige Stellgrösse ist beispielsweise der Darlehenstyp. Banken bieten verschiedene Durchführungswege an, die jeweils ganz eigene Vor- und Nachteile haben. Darüber hinaus gehört aber auch die Tilgungsoption auf den Prüfstand. Sicher ist man gern schnell schuldenfrei. Aufgrund der Steuervorteile kann die Rückzahlung aber problematisch werden. Es ist durchaus anzuraten, sich auch diesem Aspekt mit ausreichend Zeit und Ruhe zu widmen. Nur wer sein Hypothekendarlehen gründlich prüft und plant, schläft letztlich im finanzierten Wohnraum ruhig. Gefragt sind besonnene Rechner, die nichts überstürzen und letztlich überlegte Entscheidungen treffen. So lassen sich die Kosten niedrig halten.

(ja/IFJ)

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